Chris Martenson on mees, kes on teinud oma elus mitu kannapööret. Teadusdoktorist sai edukas rahandusspetsialist, kes aga jättis ka selle elu ja on nüüd pühendunud teiste harimisele. Martensoni suur kogemustepagas teeb temast võrratu loengutepidaja, kes suudab ka keerulised teemad nii lahti seletada, et nendest on võimalik ilma vastava hariduseta aru saada. Ta on kokku pannud suurepärase videoseminaride seeria The Crash Course, mis selgitab majanduse, keskkonna ja energeetika tihedat seotust ning jätkusuutlikkust, ning seda, kuidas on inimestel võimalik kohaneda suurte muutustega, mis globaalsel tasandil juba praegu aset leiavad. Teie ees on Martensoni majanduse kiirkursuse kaheksas osa, kus Martenson avab majandusmulli, täpsemalt krediidimulli avaldumise põhimõtted.

Eelmises majanduskursuse osas tutvustas Chris Martenson varade jaotumist ja demograafia rolli USA majanduses. Käesolev osa annab aga võimaluse tutvuda täpsemalt kinnisvaramulli olemusega – kuidas võib see tekkida ning mis on selle tagajärjeks. Kinnisvaramull on kindlasti üks suurimaid varamulle ajaloos, see on hetkel just toimumas ning seda saab ehk pidada ka üheks hävituslikumaks varade inflatsiooni mulliks.

Majandusmulli lõhkemine on traumeeriv, sellele järgnevad sotsiaalsed, poliitilised ja majanduslikud muutused, loomulikult ka majandusliku heaolu hävimine. Pidevas ebaratsionaalse majandusliku käitumise olukorras on muidugi raske vahet teha majandusmulli, maania või hetkelise majandusliku õitsengu vahel. Majandusmull, Martensoni sõnul, viitab aga täielikule rumalusele, mis meid ümbritseb.

Majandusmullid kerkivad umbes korra generatsiooni jooksul, mull saab tekkida siis kui eelmise mulli lõhkemise vaev on juba ununenud. Praegusel ajal seisab Ameerika aga teise suure majandusmulli, täpsemalt siis kinnisvaramulli lõhkemise ees, ning see on juba teine majandusmull ühe kümnendi jooksul, järgnedes dot-com mulli lõhkemisele.

Mis on majandusmull?

Föderaalreservi väitel on võimatu majandusmulli aduda enne kui see juba lõhkeb. Chris Martensoni sõnul ei ole see aga sugugi nii. Tegelikkuses on asi lihtne: majandusmull tekib kui varade hinna inflatsioon kerkib sissetulekute võimekusest kõrgemale. Majandusmull tekib kui inimesed kaotavad põhjuslikkuse ja konservatiivse mõtlemise ning satuvad lootusetuse ning ahnuse küüsi.

Martenson toob näiteks ühe tema sõnul huvitava majandusmulli 1600. aastate Hollandist. Tol ajal oli hollandlastel naeruvääne ootus tulpide suhtes – tulpe nähti kui kindlat teed rikkusteni, mis omakorda viis finantsmaaniani. Maania algas siis, kui kaunid ja väga erilised tulpide värvivariatsioonid välja aretati. Seepeale hakati lillesibulaid üha suuremates kogustes ja suuremate summadega vahetama. Majandusmulli tipphetkel oli kõige hinnatuima tulbisibula, Semper Augustuse, hind sama mis parimal majal, hinnatuima kanali ääres. Tulbihullus lõppes sama kiiresti kui algas, kadudes päevapealt 1637. aasta müügihooaja alguses tohutu hinnakrahhiga.

See näide illustreerib kahte majandusmullile iseloomulikku joont:

1) majandusmullid kerivad ennast ise üles, tähendades, et kõrgemad hinnad saavad õigustuseks veelgi kõrgematele hindadele

2) hetkest kui illusioon on läbi, lõhkeb mull hetkeliselt ja jäädavalt.

Martenson toob veel teisegi majandusmulli näite, seekord 1700. aastatest. Sellele majandusmullile on antud nimi “Lõunamere mull”. The South Sea Company oli Briti firma, millel oli Hispaaniaga lepinguliselt tagatud Lõuna Ameerikaga kauplemise monopol. Firma tulud olid enne valitsuse monopoli üsna keskpärased, kuid inimesed hakkasid spekuleerima selle potentsiaalse väärtuse üle ning see tõi kaasa firma aktsiate hinna erakordse tõusu. 1720. aastateks maania hääbus, oleks kõige tavapärasemaks näiteks majandusmulli toimimisest. Siinkohal toob Martenson välja veel kaks iseloomuliku majandusmulli tunnust:

1) need on aja ja hinna osas sümmeetrilised – mulli tekkimiseni kulunud aeg on keskmiselt sama sellest toibumise ajaga

2) hinnad tavaliselt taastuvad peale mulli lõhkemist täielikult kui mitte isegi ei lange

Kinnisvaramull

Tulles nüüd kaasaega võib täheldada, et Ameerika Suurele Depressioonile eelnenud aktsiamull järgis samu kindlaid aja ja hinna suhte parameetreid – võttes sama palju aega hindade alandamiseks kui seda läks hinnatõusu täieliku tipphetkeni. Ka aktsiamulli puhul saavutasid hinnad hiljem oma algtaseme. Sarnaseid näiteid on loomulikult veelgi. Fakt, et majandusmullidel on  juba läbi sajandite olnud samasugused hinnakäitumised annab märku sellest, et need ei ole konkreetse finantssüsteemi looming vaid on pigem inimeste ahnuse, hirmu ja lootuste poolt loodud.

Mingil ajamomendil hakkasid inimesed uskuma kinnisvarasse. Oma uskumuses jõudsin inimesed punktini, kus arvasid, et kinnisvara võibki olla oodatud tee rikkusteni. Ning mitte ainult, seda nähti ka kui lihtsat moodust rikastumiseks. Martenson ütleb, et selline  lootus ei saa mingil juhul olla tõsi. Inimesed peaksid küll teadma, kuid nii kord juba majandusmullid inimestele mõjuvad. Pikemas perspektiivis määrab maja hinna selle ehitamiseks kuluva raha hulk, ehk siis inflatsioon dikteerib maja hinna.

Ajavahemikul 1890-1998 sammusid kinnisvarahinnad väga täpselt inflatsioonimääraga kaasas. Selle 118-aastase ajaperioodi jooksul oli kinnisvarahindade keskmine 101,2, tähendades, et inflatsiooni järgi kohanduvad kinnisvarahinnad on umbkaudu võrreldavad läbi terve ajaloo. Kinnisvarahinnad olid inflatsiooniga võrreldes stabiilsed, langedes enne ja ka Suure Depressiooni ajal, siis uuesti stabiliseerudes. Suurim hinnatõus tuli peale sõda.

Umber 2008. aasta paiku on märgata kinnisvarahindade hüppeliselt tõusu senisest kõrgeimail tasemele. See on kinnisvaramull, millel puudus igasugune ajalooline pretsedent ning mis on proportsiooniliselt seninähtutest suurim. Kuid seegi kinnisvaramull ei alanud täiesti äkitsi vaid statistika järgi saab selle alguseks saab lugeda aastat 1998. Martensonil tekib küsimus, et kui Föderaalreserv oli teadlik vastavast statistikast, juba 2000. aastate paiku teati, et käimas on kinnisvaramull, miks siiski hoiti jõuliselt intressimäärasid 1% juures läbi aastate 2003 ja 2004?

Hind versus sissetulek

Millal võiks ennustatult Ameerika kinnisvaramull taanduda? Arvestades tavapärast majandusmulli sümmeetriat, mis on parabooli kujuline – taandudes üldiselt sama kaua kui selle tekkimisekski aega kulunud on – ennustab Martenson, et Ameerika kinnisvaramull hajub aastaks 2015. Ajalugu näitab aga, et hinnad alanevad lõpuks kuni 50%.

Martenson pakub, et kinnisvaramulli saab vaadelda ka läbi taskukohasuse. Jällegi, suuremas plaanis on võimatu, et keskmine majade hinnatase tõuseb kiiremini kui keskmine sissetulek, sest inimeste hulk, kes suudab majade eest maksta määrab majade hinna.

Martenson võrdleb keskmist sissetulekut keskmise kinnisvara hinnatasemega. Ta märkab, et 1979 ja 1989 aastate kinnisvaramullid ei ole selles valguses kuigi dramaatilised. Nende kinnisvaramullide ajal ei kaldunud keskmine sissetulek kuigi palju kõrvale kinnisvarahindade tõusust ning seetõttu ei lõhkenud ka kinnisvaramullid hoobilt. Kinnisvarahinnad ja sissetulekud jõudsin üsna pea jälle samale tasemele.

Käesoleva Ameerika kinnisvaramulli puhul puudub, nagu mainitud, vastav ajalooline pretsedent – sissetulekute suurenemise ja hinnataseme lõhe taoline suurus on juba alates 1999. aastast ainult murettekitavalt suurenenud. Kui toetuda vaid sissetulekute suurenemisele, siis kinnisvarahinnad peaks riiklikult alanema 34%, et taas jõuda sissetulekutele vastava tasemeni. Martenson pakub, et kinnisvarahinnad võiks jõuda tagasi madalale tasemele millalgi 2012-2015 aastate vahel. Majandusmull kestab seni , kuni varade hindade inflatsioon kerkib kõrgemale sissetulekute määrast.

Föderaalreservi uurimus

Samal ajal kui kinnisvaramull oli täies hoos veenis Föderaalreserv end selle olematusest kirjutades uurimistöid nagu näiteks 2004. aasta uurimus nimega “Kas kinnisvarahinnad on järgmine majandusmull?”

Uurimistöö algas õigel toonil, selgitades, et “kinnisvarahinnad on tõusnud püsivalt alates 1990. aastate keskpaigast, tekitades mure, et selles varade klassis eksisteerib majandusmull ning, et kinnisvarahinnad on ohustatud kokkukukkumisest mis omakorda võib kahjustada USA majandust”. Uurimistöö järeldus oli aga, et ” USA kinnisvaraturu viimaste aastate analüüsimisel selgus, et ei ole põhjust muretsemiseks. Kinnisvaraturu hindade tõus on tingitud suuresti tugevatest turumajanduse põhimõtetest: majade hindade tõus on käinud käsikäes leibkondade sissetulekutega ja vähenevate hüpoteegi intressimääradega.”

Martenson väidab, et üks laialdasemalt teatud fakte on, et leibkondade sissetulekud ei ole inflatsiooniga korrigeeritud alustel suurenenud viimase kaheksa aasta jooksul. See on olnud ka käesoleva kümnendi üks põhiline majanduslik läbikukkumine. See näitab, et Föderaalreservil on kas saamatud või erapoolikud uurijad.

Föderaalreservi uurijad uskusid, nagu miljonid teisedki ameeriklased, et “seekord on teistmoodi”. Martensoni sõnul aga sellised just ongi majandusmullid – inimesed ei märka oma tajusid, kasutavad kõiksugu põhjendusi oma käitumise õigustamiseks ning märkavad alles hiljem, et on käitunud täiesti ebaratsionaalselt. Sellise käitumise järelmõjudes peame me elama hiljem veel kaua.

Krediidimulli lõpp

Lihtne on selgitada kõike toimuvat kinnisvaramulli abil, ometi on oluline ka meeles pidada, et kinnisvarahindade järsk tõus oli vaid krediidimulli üks sümptomeid. 2000. aasta lõpus lõhkes aktsiamull ning kogu riiklik krediit oli sel hetkel 27 triljonit dollarit. 2007. aasta lõpuks oli see number tõusnud juba 48 triljoni dollarini. See 21 triljoni dollari võrra suurenenud laenamine on viis korda suurem kui Ameerika SKP tõus sama ajaperioodi kohta. Kinnisvaramulli mõistmiseks tuleb infot kindlasti võrrelda tohutu võlataseme suurenemisega.

Ometi väitis Martenson varasemas majanduskursuse osas, et krediidimull on kestnud juba 25 aastat. Selle mitmeid generatsioone kestnud võlaahela lahti kiskumine nõuab tohutuid muutusi inimeste suhtumises ja harjumustes. Üks põhjus, miks igasugune majandusmull, kuid peamiselt just kinnisvaramull, on sedavõrd hävituslik, seisneb selles, et igapäevaselt tehakse niivõrd palju kahjulikke investeeringuid. Ehitatakse liiga palju maju, liiga palju ostukeskuseid, kortereid, milles ligi kõik on liiga suured või proportsioonist väljas, et sobituda kallineva energiaga tulevikku.

Chris Martenson tsiteerib Austria majandusmõtte koolkonda, kellelt pärineb äärmiselt tabav ütlus krediidimulli lõppemise kohta: “Krediidikasvu lõplikku kokkukukkumist ei võimatu vältida. On vaid võimalik valida, kas laskuda kriisi varem, läbi vabatahtliku tulevikukrediidi hülgamise või lükata seda edasi ja jõuda vältimatusse valuutasüsteemi katastroofi.”

Allikad: Peak Prosperity, New York FED

Fotod: peakprosperity.com,

Toimetas Hendrik Mere